撰文 | 花姐
出品 |楼花网
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北京规自委通州分局，审稿很严。
7月27日，招商蛇口九棵树6016地块，微调了设计方案，对部分细节做了优化。
类似这样的情况，在通州楼市有过先例。它南边的中海玖树满和，也曾上演过。
只不过，与中海玖树满和比，6016项目的调整幅度要小得多，大的骨架并没有变化。
花姐对比了6016项目新旧图纸之后，发现它至少在如下方面做了调整。
一、地上不计容建面
6016项目的总建筑规模，从5.42万㎡上调至5.43万㎡，主要是增加了地上不计容建筑面积130㎡。
这些新增的不计容面积出自哪里？花姐一时没有搞清楚。
反倒是，10#邻里共享中心，减少了约25平米。
二、车位变化
6016项目的机动车位，从455个减少到452个。
其中，地面停车位从122个减少到89个；地下停车位相应调增至363个。
按346户的总房源算，户数与地下车位比，约为1：1.05。
这个调整，大概是因为地下轮廓线增大——主要在1#北侧，可以多放几辆车。
另外，6016项目的非机动车停车位，也有了变化。
最大的变化是，将南边的一部分非机动车位，移至东南角，靠近大门，使用更为方便。
不过，新的非机动车位位置，建在了化粪池和雨水调蓄池的上面。
三、物业用房和顶层退台
9#物业服务用房与10#邻里中心，高度从6.6米调降至5.5米。
为什么要降低？因为层高超过6米，要计入两层建面面积。
6#和7#的顶层退台位置，不再在同一条线上，有进有退，错落有致。
为什么有6套顶退要凹进去？这些减少的面积放哪儿去了？
四、飘窗
从旧版图纸上，是看不出6016项目的赠送面积情况的。
但，新图纸露出了蛛丝马迹。
由于旧版图纸出现了“楼栋重叠”的现象，这次把“重叠”部分用“白框”显示了，那只是飘窗重叠，不违规。
通过标注飘窗的线条，花姐大致推测出6016项目的规划手法：
1、南面内嵌阳台、半送、封面；2、北面设备平台、全送、封闭；3、大部分楼栋边户的侧面有飘窗。
和中海玖树满和相比，6016项目多了飘窗。
为什么6016项目在合规的情况下，赠送尺度可以做大？
关键在于排列手法的取舍。
招商蛇口选择了梅花桩式布局，为设置侧面飘窗创造了有利条件。
七、抬高
新图纸在首层地坪标高做了一些修改。
5#住宅首层做了抬高。
3#首层相比之前版本，降低了抬高。
7#和8#抬高最小，其余楼栋与原图纸不变。
社区抬高，建安成本增加，私密性更好，有豪宅质感。
八、消防车道
新图纸对消防车道的表述，进一步规范，凡涉及消防通道的，中间加了一道虚线。
消防无小事。
对于这个细节，花姐要点赞北京规自委通州分局，对图纸是审查十分严谨。
此前，在中海玖树满和的第二次报规图中，也新增了5对消防梯。
最后，花姐来聊聊6016项目的户型配比。
招商蛇口在研究中海玖树满和之后做了取舍：整体户型做得更小。
分三款户型：70平米三居，65套，17.76%；87平米三居，209套，57.1%；112平米四居，88套，24%。
它直接放弃了中海玖树满和的102平米与121平米面积段，走差异化路线。
除了赠送面积之外，招商蛇口项目还有一个的优势，户型是正南正北朝向。
和中海玖树满和相比，招商蛇口项目的楼面价高出7000多元/平米。因此，它在产品上做了大幅提升，包括前面提到的，地面整体抬高1.1米至3米，户型赠送比加大，等等。
最关键的是，它是一个北京罕见的纯洋房社区。
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